各社區（村）、相關職能部門，機關各辦（室、所）：
　　《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見》已經街道辦事處同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

滸山街道辦事處
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019年8月5日

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關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見

　　為了進一步提升住宅小區物業管理工作水平，加快推進社區治理創新，加強城市管理，根據市級有關文件精神，結合我街道實際，現就進一步提升住宅小區物業管理工作提出如下意見。
　　一、指導思想和工作目標
　　住宅小區物業管理工作要從強化社區管理職能、完善服務功能、保障改善民生的現實需求出發，實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，堅持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，充分發揮自治作用，著力改善住宅小區的物業管理現狀，著力打造群眾滿意的宜居宜業新滸山。
　　二、組織領導
　　為確保住宅小區物業管理工作制度化、規范化，街道成立物業管理工作領導小組和辦公室，領導小組組長由辦事處主任擔任，副組長由分管政法、綜合行政執法、經發、社事、城建的負責人擔任，辦公室主任由分管社事的負責人兼任，成員由經發辦、城建辦、綜治辦、社事辦、環衛所、綜合行政執法中隊、社區辦等辦（所）部門負責人組成，下設物業辦公室，辦公室地點設在街道社事辦。主要工作職責為：一是參與住宅小區建設項目的規劃和擴初會審、前期物業管理招投標活動、竣工交付等前期工作；二是指導小區業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會；三是對小區物業進行相關的指導；四是調處社區居委會、業主或業主委員會、物業服務企業之間的糾紛，規范物業服務行為；五是開展對社區居委會、業主委員會、物業服務企業的相關培訓。
　　三、社區居委會與業主委員會在物業管理中的職責
　　物業管理納入社區管理范疇。社區居委會有權對業主委員會作出的有關物業管理相關事宜進行指導監督，并參與具體活動，包括：根據居住小區物業管理情況，提出落實物業管理的具體方案和措施；協助物業服務企業制定小區管理的預算；對轄區內居住區的物業服務管理行為進行監督、檢查，對不規范行為進行糾正，對物業企業的違規行為提請物業主管部門予以處理；及時受理和解決轄區內的物業管理初級糾紛；對有物業管理的老小區，社區應全程指導物業合同的簽訂，確定物業管理星級考核補助或獎勵的比例（最高不得超過80%），并做好會議記錄。
　　業主委員會必須在社區黨組織的領導下依法開展工作，并接受社區居委會的指導和監督。業主委員會作為全體業主的代表，對內是全體業主的代理人、管理人，對外是物業管理的委托人，具有獨立的權利、義務以及相應的法律地位。對業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納。對任意棄置垃圾、排放污染物或者嗓音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失等等。
　　四、物業管理模式
　　小區物業管理的模式主要為物業企業管理、圍合式自治管理、委托管理等模式。對于建筑規模較大，具有相對封閉且公用設施較齊全，有較好物業管理條件的小區，原則上應聘請專業物業企業進行管理；對于一些基礎設施差、規模較大且物業企業不愿管理的小區，也可采用圍合式自治管理；對于建筑規模較小，無封閉且公用設施設備簡單的小區或樓宇，也可委托業主或業主委員會自治管理。社區居委會要根據居住小區的具體情況，積極引導小區業主，提出合適的物業管理方案和措施并加以落實。對2000年1月1日以后交付的住宅小區原則上要求采用物業企業管理的模式。
　　聘請專業物業企業進行管理的小區，應秉承“公開、公平、公正”的原則，向全社會進行公開招標，如委托第三方招標、《慈溪日報》刊登招聘公告等。
　　五、物業費的收取
　　業主應自覺遵守《業主公約》，執行業主大會或業主代表大會作出的決議，按時繳納物業服務費用，黨員干部、機關事業單位職工要帶頭參與業主自治活動，及時交納物業服務費用。物業發生產權轉移和進行他項權處置時，應向業主委員會和社區報告，業主或物業使用人應按規定結清物業服務費用和日常維修費用。
　　對住宅小區物業費的收取，物業管理主體為收費責任人，對不能正常收取的采用物業投訴糾紛快速處理機制，街道將會同市物業管理主管部門、人民法院等相關職能部門，實行司法救濟相結合的處理機制，使投訴糾紛能得到有效處理。
　　六、業主委員會的選舉與備案
　　業主委員會的選舉要按照《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》開展工作，業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持《業主委員會備案表》、《業主大會會議記錄和會議決定》以及完整的選舉資料檔案到街道辦審核，遞交市物業主管部門備案。
　　七、物業專項維修資金使用
　　業主委員會要規范申報使用物業專項維修資金，把好第一道關；社區居委會要充分發揮監督作用，以“兩網融合”為平臺，及時掌握小區內實施的維修事項；物業管理企業要負起管家的職責，實時實地掌握并跟進小區內實施的維修進程。
　　八、完善老小區物業管理補助機制
　　（一）市級資金全額補助
　　老小區物業管理市級補助資金，按市級核定的老小區實際下撥資金全額發放。
　　（二）街道資金考核補助
　　1.物業管理考核評定
　　①評定標準：老住宅小區物業管理服務評定等級分為一星、二星、三星三檔。按老住宅小區物業管理考核辦法：≥70分為一星；≥80分為二星；≥90分為三星。
　　②考核辦法：對實施物業管理的老住宅小區，根據《滸山街道老住宅小區物業管理考核辦法》進行定期和不定期考核。
　　2.經費獎勵和補助
　　①根據物業管理考核評定結果核發補助資金，補助標準：一星每平方0.4元/年；二星每平方0.6元/年；三星每平方0.8元/年。針對部分老小區建造年限長、基礎設施差、物業費收繳基數低、物業公司不愿入駐的現狀，街道統一在物業管理星級考核補助的基礎上，對實行自治管理的小區增加年度考核補助資金，補助標準：按一星級每平方0.2元/年；二星級每平方0.3元/年；三星級每平方0.4元/年。
　　以星級補助標準為基礎，補助資金實際發放與物業費收費率成正比，補助發放比例系數如下：收費率90%以上（包括90%），補助比例100%；收費率85%—90%（包括85%），補助比例90%；收費率85%以下，補助比例按實際收費率。
　　②對于已實行圍合式自治管理的小區，引進物業公司管理，街道給予一次性的獎勵和補助2萬元，其中0.5萬元獎勵引進物業公司的業主委員會或社區，1.5萬元用于補助小區的公共部位、公共設施維修維護等。
　　③為了解決社區應急維修、應急事故處置等，同時加強管理隊伍建設，提高工作人員整體素質，提升物業管理規范化運營，街道按老住宅小區總面積配套每平方米0.1元/年的備用金，一是用于社區應急開支；二是用于社區物管相關人員的學習培訓；三是用于多年失管小區實行圍合式自治管理的啟動資金，包括前三個月管理人員的工資、服裝、崗亭等設備設施補助，由社區出面向街道辦事處提出書面申請，資金審批統一使用《滸山街道經費支出方案審批表》；四是用于對老小區物業公司的第三方審計產生的部分費用。
　　④為進一步完善自治管理機制，實現居管和諧，街道對實行圍合式自治管理的社區進行適當獎勵，獎勵標準為一星每平方0.1元/年；二星每平方0.2元/年；三星每平方0.3元/年。獎金發放由街道組織辦統籌。
　　（三）經費管理
　　補助經費由街道辦事處撥付給各社區，具體使用范圍和要求如下：附件2
　　（四）適用范圍
　　本意見所指的老住宅小區的確定標準：根據《關于加快中心城區老小區改造和背街小巷改善工作的實施意見》（慈政辦發〔2008〕57號），為1999年12月31日前交付使用的住宅小區。
　　九、解釋
　　本實施意見如有未盡事宜，由街道社區管理辦公室負責解釋。

　　十、時間

　　本實施意見自發布之日實施，2012年4月15日發布的《滸山街道關于進一步加強住宅小區物業管理工作的若干意見》和2017年11月23日發布的《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見》自行廢止。

　　39附件1.docx

　　39附件2.doc

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