《慈溪市發展共有產權住房試點工作方案》政策解讀

一、制定背景

為加快發展我市共有產權住房，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改善本市無房家庭、產業工人、各類人才的居住條件，促進我市人口凈流入。

二、制定依據

《寧波市人民政府辦公廳關于印發寧波市共有產權住房管理辦法（試行）的通知》（甬政辦發〔2022〕2號）

三、主要內容

《共有產權住房試點工作方案》共分為房源籌建、份額和價格、代持機構、保障對象與條件、產權承接及申購程序、后續產權處置、供后管理、組織領導八個部分。

（一）房源籌建。既有商品住房配建房源轉用，擬從古塘街道崇文府配建住房和坎墩街道悅翠云庭配建住房中選取98套住房，作為中心城區首次試點房源推出。剩余限價房源轉用，擬將所有的限價房剩余房源轉用為共有產權住房，共計18套。以出讓方式供應土地集中建設，中心城區內計劃集中建設共有產權住房不少于100套。中心城區外各鎮可以從既有商品房配建項目的配建房源中選取部分或全部房源轉用為人才共有產權住房，也可以安排人才共有產權住房用地集中建設，各鎮所籌建房源僅向服務于本鎮的相關人才銷售。

（二）份額和價格

1.共有份額，根據寧波《辦法》規定，購房家庭產權份額是購房家庭實際出資額占共有產權住房市場銷售房款的比例，原則上不低于60%、不高于80%，其余部分為政府產權份額，由政府或政府指定的代持機構持有。本次試點房源產權份額分兩種情況執行：

（1）中心城區內共有產權住房：①由購房家庭和主購房人所在單位共同購買共有產權住房。購房家庭和用人單位共同購買的出資額占共有產權住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。②由購房家庭和政府共同購買共有產權住房。購房家庭和政府共同購買共有產權住房的出資額占共有產權住房市場銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。

（2）中心城區外各鎮人才共有產權住房：①由經認定的人才和用人單位共同購買人才共有產權住房。人才和用人單位共同購買的出資額占共有產權住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。②由經認定的人才和鎮政府共同購買人才共有產權住房。人才和鎮政府共同購買的出資額占人才共有產權住房銷售房款的比例分別為60%和40%，并各自按出資額占比持有共有份額。

2.銷售價格，在建或交付未滿1年的共有產權住房銷售價格，參考相近時期、相鄰地段商品住房項目銷售備案平均價格；交付滿1年的共有產權住房市場銷售價格，可以參照相近時期、相鄰地段存量住宅小區平均交易價格。由購房家庭和主購房人所在單位共同購買共有產權住房的，在確保國有資產保值增值的前提下，可適當下浮房屋銷售價格。

（三）代持機構。市政府指定的國有企業為中心城區內共有產權住房的政府代持機構，代表市政府持有共有產權住房的政府份額，并負責運營管理。中心城區外各鎮人才共有產權住房由各鎮指定的國有（集體）企業作為政府共有份額的代持機構，也可由鎮人民政府自行持有政府共有份額。

（四）保障對象與條件

1.保障對象

中心城區內的共有產權住房向社會公開銷售，包括本市城鎮戶籍家庭和非本市城鎮戶籍家庭。

中心城區外各鎮人才共有產權住房定向銷售給實際服務于項目所在鎮內用人單位的各類人才。定向銷售的各類人才需由用人單位和屬地鎮人民政府根據市人社部門制定的相關人才認定標準，進行審核認定。

2.準入基本條件

（1）戶籍、就業及繳納社保。本市城鎮戶籍的主申請人需具有本市城鎮戶籍連續滿10年，或申請時正常繳納且申請前12個月在本市連續繳納社會保險且無補繳記錄；非本市城鎮戶籍的主申請人在本市登記注冊的單位就業且正常繳納社會保險，申請前5年在本市累計繳納社會保險滿36個月，申請前12個月在本市連續繳納社會保險且無補繳記錄。

（2）住房狀況。申請家庭在寧波大市內無房屋（含申請前5年內交易登記房屋）。

（3）收入和財產。申請家庭申請前12個月家庭人均可支配收入低于上年度本市城鎮居民人均可支配收入的150%。申請家庭的家庭財產，1至2人戶、3至4人戶、5人及以上戶的家庭財產總額分別不超過上年度本市城鎮居民人均可支配收入的15倍、20倍、25倍。申請家庭難以提供家庭收入和家庭財產證明資料的，允許由申請人家庭成員共同出具書面承諾。

列入寧波市人才分類目錄且經認定的高級及以上層次人才，取消社會保險年限、收入財產等條件限制并優先供應。

根據市人社部門制定的相關人才認定標準，經用人單位和屬地鎮人民政府審核認定的企業實用人才家庭，申購所在地鎮人才共有產權住房的，取消收入財產條件限制。

3.申請資料

（1）《慈溪市購買共有產權住房申請表》（一式六份）；

（2）戶口簿（戶籍證明）、申請家庭成員身份證、婚姻狀況證明，非本市城鎮戶籍的申請家庭還需提供《浙江省居住證》；

（3）由人社部門出具的主申請人在本市繳納社會保險的相關合法證明材料（主申請人具有本市城鎮戶籍連續滿10年的，可不提供）；

（4）非本市城鎮戶籍家庭主申請人在本市登記注冊單位就業的勞動合同或其他合法證明材料；

（5）由不動產登記機構出具的申請家庭不動產登記證明；

（6）未享受過本市個人自建房的證明材料；

（7）申請家庭的家庭收入證明材料，難以提供的應提供家庭收入承諾書；

（8）申請家庭的家庭財產證明材料，包括住房、投資企業、擁有車輛等情況的相關證明材料，難以提供的應提供家庭財產承諾書；

（9）其他材料（受理審核機關根據申請家庭個體實際情況，認為需要增加的其他資料）。

4.申購限制

購買過本市低收入家庭住房、經濟適用住房、限價房、人才房、共有產權住房等保障性住房的家庭，已享受本市個人建房政策的家庭，被列入嚴重失信名單的家庭，不得申購共有產權住房。承租公租房、保障性租賃住房、公有住房的購房家庭，應在簽訂購買共有產權住房購房合同前騰退原承租房屋，或以市場價繼續租賃原承租房屋至所購買的共有產權住房交付通知送達后滿6個月止。

（五）產權承接及申購程序

項目審定后，既有商品住房配建項目轉用房源和限價房剩余房源經市政府批準轉為共有產權住房房源。集中建設房源，共有產權住房開發企業銷售房屋前，應按規定確定銷售價格，并辦理《商品房項目預（銷）售許可證》。

申購程序：

1.中心城區內共有產權住房申購流程：

2.中心城區外各鎮人才共有產權住房申購流程：

購房家庭未在規定時間內選房或選房后未按規定簽訂購房合同和共有房屋使用協議的，或因自身原因導致簽訂的購房合同被解除的，已取得的共有產權住房購買資格即時失效，累計有2次以上上述情形的，5年內不得申請本市各類保障性住房。

購房家庭購買各鎮人才共有產權住房后，各鎮應分別向市人社部門和市住建部門報備購房家庭成員相關信息和購房信息。

（六）后續產權處置

1.取得不動產權證未滿10年的共有產權住房，購房家庭產權份額不得上市轉讓，但符合寧波市人民政府規定的特殊情形的，經市住房保障實施機構批準，政府或用人單位可以按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購。政府回購的房屋仍作為共有產權住房房源，用人單位回購的房屋在用人單位首次取得不動產權證滿10年后，住房性質轉為普通商品住房，可上市交易。

2.購房家庭購買政府產權份額或用人單位產權份額，應當向市住房保障實施機構提出申請（和用人單位共有的購房家庭，向市住房保障實施機構提出申請前，應當首先取得用人單位書面同意），經申請同意，按以下不同情況購買：（1）取得不動產權證滿4年（含）、未滿5年（不含）的共有產權住房，未持有其他住房的購房家庭可以按照原購房價格一次性購買政府產權份額或用人單位產權份額，準予上市交易時間不變。（2）取得不動產權證滿10年（含）的共有產權住房，購房家庭可以按照屆時單套市場銷售價格一次性購買政府產權份額或用人單位產權份額。

3.取得不動產權證滿10年的共有產權住房可以上市轉讓。購房家庭購買政府或用人單位產權份額的，住房性質轉為普通商品住房。

4.未購買政府或用人單位產權份額的購房家庭，不得將持有的產權份額單獨轉讓給他人。共有產權住房上市轉讓時，購房家庭應當向市住房保障實施機構提出申請（與用人單位共有產權的購房家庭應當向用人單位提出申請），政府或用人單位在同等條件下可以優先購買；政府或用人單位放棄優先購買權的，與購房家庭按產權份額分割銷售收益，相關交易環節稅費按產權份額分擔。上市轉讓住房性質轉為普通商品住房。

5.購房家庭購買其他住房的，應當在辦理其他住房交易合同網簽備案前，申請先行上市轉讓共有產權住房，或者購買政府或用人單位產權份額，或者由政府或用人單位按相關規定回購購房家庭產權份額。

（七）供后管理

1.集中新建共有產權住房，國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記滿1年仍未售出的，可由政府予以收購。政府通過收購、回購和優先購買方式取得的共有產權住房，應當繼續作為共有產權住房使用。

2.中心城區內共有產權住房房源和中心城區外各鎮人才共有產權住房房源，兩次推出銷售仍未售出的，由市住房保障行政管理部門報市政府批準，可用作其他保障性住房。

3.中心城區內政府共有的共有產權住房，收購、回購和優先購買共有產權住房所需資金，由市財政統籌。政府產權份額上市轉讓所得上繳市財政。中心城區外政府共有的各鎮人才共有產權住房，收購、回購和優先購買各鎮人才共有產權住房所需資金，由各鎮財政承擔。政府產權份額上市轉讓所得上繳鎮財政。

4.購房家庭根據本市物業專項維修資金有關規定，按整套住房全部份額全額繳納物業專項維修資金。共有產權住房交付后，購房家庭承擔整套住房全部產權份額的物業管理服務費以及使用過程中的全部管理責任和義務。

5.購房家庭應當按照房屋使用協議約定使用共有產權住房，不得擅自轉讓、贈與共有產權份額或設定除購房貸款抵押以外的擔保物權，不得擅自出租、出借共有產權住房給購房家庭直系親屬之外的他人使用。

6.購房家庭有不如實申報、故意隱瞞或者虛報身份相關狀況的，偽造或者提供不真實材料申請共有產權住房的，違背承諾或未按規定時間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，未在規定時間內按規定程序辦理房屋交易合同備案和不動產登記的，5年內不得申請本市各類保障性住房，并按以下情形處理：（1）已取得資格的，取消其購買資格。（2）已簽約的，解除購房合同，購房家庭承擔違約責任。（3）已交付的，責令其騰退房屋，由代持機構收取住房占用期間的市場租金，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購購房家庭產權份額，并追究其違約責任。（4）不能騰退的，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最高價格向代持機構補繳差價款。（5）涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

7.在取得完全產權前，購房家庭有違反房屋使用協議約定行為的，可以按照協議約定，要求其限期改正并追究其違約責任；逾期未改正的，市住房保障行政管理部門可以取消其保障資格，責令其騰退住房并禁止其5年內再次申請本市各類保障性住房。

（八）組織領導。市住房保障工作領導小組負責統籌全市共有產權住房發展工作，協調解決共有產權住房工作推進中的重大事宜。市住房保障工作領導小組辦公室負責健全統籌協調機制，做好共有產權住房規劃管理、政策指導、項目推進、督促檢查等工作，以及組織領導小組相關成員單位對共有產權住房疑難問題進行會商。市住建局、市發改局、市財政局、市人社局、市自然資源規劃局、市房管中心、市政府指定的代持機構按照各自職責和工作需要積極做好相關工作。

四、實施時間

本方案自發文之日起施行，由慈溪市住房和城鄉建設局解讀。

五、解讀單位和解讀人

解讀單位：慈溪市住房和城鄉建設局

解讀人：葉平，聯系電話：63035750