對市政協十二屆四次會議第20號提案的答復

馬漢曠、謝柏南、馬華銀、范德法委員：

你們在市政協十二屆四次會議大會期間提出的《關于加強我市物業管理的建議》（第20號提案）收悉，我們會同市綜合執法局認真研究后，現將有關意見答復如下：

新物業管理條例實施以來，我中心以疏通物業管理堵點難點為導向，結合群眾身邊不正之風專項治理活動，深入開展物業服務品質提升暨公共收益管理專項行動，具體工作推進情況如下：

一、完善政策體系，織密物業管理基層治理網格

（一）聚焦矛盾，成立物業領域矛盾糾紛會商調解委員會。2025年3月，市社會治理中心牽頭市司法局、市住建局、市法院等部門及屬地鎮（街道），成立慈溪市物業領域矛盾糾紛會商調解委員會，通過前端風險排查、訴前調解整改、訴訟示范兜底等舉措，構建物業領域矛盾糾紛全鏈條化解體系。一是強化重點會商，就東方明珠小區恒溫費、銀杏小鎮違建等7起疑難積案開展4期會商，通過依法約談、責令整改等方式規范物業服務；二是創新訴訟示范，針對物業合同糾紛等涉眾案件，探索建立群體性糾紛示范研判制度，通過依法合并訴訟、開展示范訴訟等方式，以個案示范帶動批量矛盾化解。

（二）打通最后一公里，深入推進執法進小區行動。市綜合執法局強化責任落實，及時依法處置住宅小區內各類違法行為。一是建立進小區聯系制度，在全市200多個小區建立聯系制度，屬地執法中隊定期開展對口聯系小區的走訪巡查，重點聽取社區基層組織、物業服務企業關于綜合執法方面的突出反映和相關建議意見，及時處置違法亂象。今年以來共計派出執法力量300余人次開展進小區工作，化解矛盾50余起。二是主動治理，開展專項行動。先后下發生活垃圾、餐飲油煙、噪聲污染等專項整治文件，對住宅小區內各項常見違法行為針對性開展執法行動。今年以來共對小區內生活垃圾分類、破壞綠化和不文明養犬等作出處罰30余起。三是積極宣傳，提高守法意識。結合法制宣傳周、社區主題日等活動，對小區居民及周邊商戶加強宣傳教育，尤其是加強對《民法典》的宣傳普及，增強廣大業主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。

（三）持續優化措施，積極破解當前物業管理中的突出問題。

一是建立物業管理區域確定聯審機制。在項目前期階段根據用地范圍、建筑規模、共用設施設備情況、社區建設、道路分割等因素，由市自然資源規劃局、市住建局及屬地鎮（街道）、村（社區）聯合審批確定物業管理，有效避免“已被道路河道等物理分割的地塊，共用消防、監控等設施設備”引發的后續管理壁壘，如悅華府ABC、景觀花園一二期等。二是深化物業管理方案。在項目預售前由開發建設單位和前期物業公司編制物業管理方案，方案包括設施設備共用情況、各類用房配置、人防空間和退紅空間管理方式、垃圾點位設置、車位管理等內容，方案報屬地鎮（街道）和市住建局雙備案后在預售現場公示，提前化解項目交付后可能存在的矛盾糾紛隱患點，減少后續信訪投訴事件。三是逐步完善物業全生命周期的承接查驗和交接制度。形成房產企業與前期物業、前期物業與業委會、業委會與正式物業間的全鏈條承驗和交接，逐步探索建立以業委會為核心主導地位的物業管理區域全生命周期承接查驗和移交制度，確保小區公共部位和共有設施設備數量清晰、責任明確、維修透明。

二、加強行業監管，全面提升物業行業整體水平

（一）深入推進陽光物業，規范物業企業公開服務信息。為進一步保障廣大業主知情權和監督權，有效提升物業服務水平和質量，我中心先后印發《關于貫徹落實物業服務基本信息公示的通知》《物業服務內容與標準示范文本》，全面推進陽光物業工作，要求物業企業以簡潔明了的方式公示“四保一服”人員配置、服務內容和服務頻次，逐步建立業主與物業企業之間的信任感，從源頭化解物業行業矛盾糾紛。

（二）開展業務培訓，提高物業活動各主體的法治意識。我中心按照每季度一次的頻次，牽頭市消防救援大隊等有關部門，協同各鎮（街道）和市物業協會，邀請基層明星書記、物業宣講師、專業律師等行業專家，組織開展多類型、多維度的業務培訓。2024年度共計開展“住宅小區消防安全知識”“居物業三方協調機制”“社區基層治理”等7場業務培訓；2025年已開展“物業管理區域綠化養護和修剪規范”1場業務培訓。專題培訓開展以來，參訓人次已達2000人次，有效提升了物業從業人員、社區網格員和業委會等不同主體的基本法治意識、風險防控能力和綜合服務能力，引導廣大物業從業人員更好地為廣大業主服務。

（三）加強信用管理和結果應用，督促物業企業主動履約。積極落實《寧波市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》，切實推進物業行業誠信體系建設，規范物業企業和項目經理行為，加強評價結果應用，構建“守信激勵、失信懲戒”機制，營造守法履約、公平競爭、優勝劣汰的市場環境。2024年，重點規范信用平臺賬戶管理和信用等級（企業和項目經理）公開；2025年，我中心將通過組建多元化的常態化檢查團隊、完善物業管理項目備案、優化物業考核制度和評優方案三個方面，繼續督促物業企業提升履約水平。

三、優化物業資金管理，構建可持續發展的房屋維修體系

（一）完善物業資金管理，確保全體業主合法權益。加強物業保修金和物業專項維修資金管理，進一步明確資金使用范圍，采取“事先審批+事后審核”模式，優化審批方式。2024年以來，先后印發《關于進一步規范物業保修金使用的通知》《關于調整物業保修金和物業專項維修資金使用審批流程的通知》《關于進一步明確物業保修金退還有關事項的通知》等文件，不斷提高物業資金使用管理的專業化、規范化水平。

（二）構建可持續發展的房屋維修體系。有效串聯施工單位向市建筑業協會交存的工程質量保修金和房產公司向市住建局交存的物業保修金，逐步構建保修期內施工單位、房產公司、物業保修金逐級保修和保修期外專項維修資金出資維修的可持續發展的房屋質量維修體系。目前，保修期內的三級維保體系已初具模型，下步力爭在專項維修資金的使用、續籌和補貼方面尋求突破。

四、重點推進群眾身邊不正之風專項治理行動

（一）加快孵化物業服務合同大甲方（業委會）。物業服務活動本質上是市場行為及合同契約關系，業委會作為物業服務合同大甲方，能有效督促物業企業按合同履約，對偷減人員、降低服務標準等違約行為，有權要求物業進行整改，對整改不到位的亦可通過訴訟等合法手段維護全體業主權益。為加快孵化合同大甲方（業委會），我中心制定了業主大會和業委會組建的指導手冊，通過業務培訓、實操指導、現場參與等多種方式，協助屬地推進業委會組建工作，我市業委會組建率已達82%。針對社區、業委會以及第三方業務能力不夠的，新成立業委會或物業選聘引發群訪的現象，2025年度我中心重點推進業主大會會議系統的開發，以疏代堵暢通業主參與小區共建共治和反映物業服務質量的渠道。目前，業主大會會議系統正在滸山及古塘街道試點。

（二）清資核產理清家底，規范資金存儲。一是指導并協助屬地及業委會理清物業用房、廣告位、快遞柜、公共車位等資產，以及公共資金結余情況及資金儲存方式；二是靠前服務暢通業委會基本賬戶開設渠道，針對業委會基本賬戶開設困難的問題，我中心靠前服務，主動與銀行接洽，簡化業委會基本賬戶開設程序和申請材料，守好小區業主共同的“錢袋子”。下一步，我中心將繼續協調銀行按需開設社區公共收益基本賬戶，針對尚未成立業委會的小區由屬地社區開設小區公共收益基本賬戶并代為管理，接收物業企業移交的公共收益結余資金。

（三）聚焦長效，完善公共收益管理制度。深入剖析問題產生的根源，聚焦癥結短板，我中心與市委社工部聯合印發《關于加強住宅小區公共資金管理的指導意見》，全面推進“業財街理”“業賬社管”制度，規范公共收益使用管理制度、財務審計制度和公示公開制度。目前，正在滸山街道5個不同類型的住宅小區試點推進“使用分級審批、銀行提供財務管理”的業財街理制度，按照資金使用額度區間由業委會、業主大會或街道業財街理工作領導小組分級審批，開戶銀行提供規范的財務記賬管理和收支明細，預計試點工作于8月底結束；后續將根據試點成果全面推進“業財街理”制度。

（四）點面結合，深入推進集中整治。結合抽查審計發現的悅華府小區的問題，我中心迅速聯合屬地開展整治行動，按業財街理的方式督促物業企業將結余資金17.48萬元轉入屬地指定賬戶，追回應收未收款項11.86萬元。同時，謀劃將物業企業從小區公共收益管理者的角色中剝離，按照“業財街理”“業賬社管”的模式將結余資金移交屬地進行管理，為此我中心印發《關于做好在管項目公共資金移交的通知》，要求所有管理小區公共收益的物業企業完成歷史賬目的審計工作，并做好結余資金移交工作。

最后，衷心感謝你們對我市城市管理服務工作的關心和支持！希望你們在今后繼續多提寶貴意見！

慈溪市城市管理服務中心

2025年6月26日